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I redditi fondiari delle persone fisiche


I redditi fondiari delle persone fisiche
28/03/2009, 22:03

In particolare, ora, vediamo come vengono disciplinati le diverse tipologie di reddito oggetto di tassazione.
I redditi fondiari, disciplinati dagli artt. 25 e 26 TUIR, sono determinati mediante l’istituzione dei Catasti.
I Catasti non sono altro che registri aventi la funzione di censire i beni immobili e di recarne la cosiddetta rendita catastale, valore in base al quale si determinano le imposte di terreni e fabbricati.
La tassazione avviene in base al possesso dell’immobile in un determinato periodo, se inferiore all’anno si avrà il riproporzionamento della rendita.
Non sempre però la tassazione viene determinata esclusivamente in riferimento al valore della rendita catastale; infatti nel caso in cui il bene immobile venisse locato si procederà a tassarne il relativo provento o canone di locazione, se maggiore della rendita catastale.
Devono distinti diverse tipologie di reddito, in particolare:
- i redditi dominicali dei terreni;
- i redditi agrari;
- i redditi dei fabbricati.
I redditi dei terreni possono essere tassati solo se potenzialmente adatti alla produzione agricola.
Il reddito dei terreni si divide in reddito dominicale e reddito agrario, laddove il primo consiste nell’utilità che il terreno non agricolo fornisce al suo proprietario, mentre il secondo si riferisce alla produttività agricola del terreno anche se preso in affitto.
Il reddito dominicale è costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario determinabile dal terreno attraverso l’esercizio delle attività agricole e non si considerano produttivi di reddito dominicale i terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in affitto per usi non agricoli, nonché quelli produttivi di reddito di impresa.
L’imputazione dei redditi fondiari presuppone una condizione soggettiva, data dal possesso del terreno ed una condizione oggettiva, data dalla natura del terreno atto alla produzione agricola.
Il reddito agrario, invece, è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso.
Nella dichiarazione dei redditi attualmente vigente, modello UNICO, detti redditi sono riportati nel quadro RA.
La produttività del terreno ne determina la rendita catastale, a nulla rilevando la circostanza che il terreno venga sfruttato in modo superiore a quello previsto in sede di attribuzione della stessa, anche in presenza di nuove tecniche di coltivazione.
L’unico limite da non superare è quello dello sfruttamento in misura doppia della superficie del terreno (ad esempio si pensi alle scaffalature in serre), oltre il quale l’attività si definisce di impresa, dalla quale deriva l’omonimo reddito di impresa. In tal caso l’imprenditore produrrà due redditi distinti da assoggettare all’imposta sul reddito delle persone fisiche, l’uno agrario e l’altro di impresa.
I redditi di fabbricati vengono tassati quando l’immobile è posseduto a titolo di proprietà, di usufrutto, o di altro diritto reale di godimento. Ciascuna unità immobiliare è censita in base ai propri vani catastali, in base al quartiere ed alla città di ubicazione, alla classe catastale ed alla categoria.
Distinguiamo, ad esempio, le abitazioni popolari da quelle di lusso, i quartieri residenziali da quelli popolari.
La classificazione dei fabbricati e delle relative rendite catastali viene mutuata dai Comuni che la utilizzano per il calcolo dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI), che tratteremo in seguito.
Ancora gli immobili vengono distinti in immobili residenziali e strumentali per una data attività; questi ultimi sono tali sia per natura e/o per destinazione.
Nel primo caso sarà la stessa natura costruttiva a determinarne lo sfruttamento a fini commerciali (si pensi al caso di un capannone industriale); nel secondo caso l’utilizzo a fini commerciali di un immobile residenziale sarà indice di utilizzazione strumentale dello stesso.
Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito ordinario determinabile da ciascun unità immobiliare, intendendosi per unità immobiliari i fabbricati e le altre costruzioni stabili ovvero le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari.
Nella dichiarazione dei redditi attualmente vigente, modello UNICO, detti redditi sono riportati nel quadro RB.
Ai fini della tassazione dei redditi dei fabbricati è importante stabilire quale sia la distinzione tra l’abitazione principale, la residenza secondaria e le unità immobiliari direttamente utilizzate.
L’abitazione principale è il luogo in cui la persona ha la dimora abituale. Relativamente ai componenti del nucleo familiare, si considera abitazione principale l’unità immobiliare in cui convivono.
La residenza secondaria, invece, è l’abitazione  ove il possessore ovvero un suo familiare effettivamente dimora per ragioni di lavoro, di villeggiatura ovvero per altri motivi.
L’unità immobiliare direttamente utilizzate è quella che, nonostante non sia adibita ad abitazione principale ovvero a residenza secondaria, è utilizzata effettivamente dal possessore ovvero dai suoi familiari per diversi scopi.

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di Francesco Cossu
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